看房看得再满意，签合同前这几项没查清，后面每一步都可能卡住：定金要不回来、贷款批不下来、过户办不了、住进去才发现前业主欠了几千块物业费。
这篇是给洛阳买二手房的朋友的签前自查清单，12 项，分三类。建议打印出来，看房当场能查的当场查，查不了的记下来去查。
一、产权类：先把"这房子到底是谁的、干不干净"弄清楚（4 项）
- ① 不动产权证（房产证）与产权人身份证是否一致。名字、证件号要能对上；委托他人卖的，要有公证委托书。
- ② 共有权人是否全部同意出售。夫妻共有、父母子女共有的，签约时最好全部到场签字；只来一个人，后面极易反悔。
- ③ 有没有抵押、查封。有贷款的房子要先解押才能过户，解押的钱谁出、什么时候出，必须写进合同。
- ④ 有没有租赁备案或居住权。法律上"买卖不破租赁"——房子卖了，租客的合同照样有效；设了居住权的更麻烦，过户了也可能住不进去。
二、房子本身：现场能看出来的问题（4 项）
- ⑤ 面积和实际是否对得上。重点关注公摊、有没有私自加建（阳台封进来、露台改房间），加建部分不合规会影响过户和贷款评估。
- ⑥ 房龄、楼层、结构。顶楼看防水，一楼看返潮和采光，老房子的水电管线要问清有没有改造过。
- ⑦ 物业费、供暖费、水电燃气有没有欠费。很多小区的欠费是跟着房子走的，交房前一定要到物业和供暖公司各查一次，白纸黑字开个结清证明。
- ⑧ 学区占用情况。买学区房的，先去问清楚这套房的学位近几年有没有被占用过——各区的口径每年可能调整，以教育部门当年公布的招生政策为准，别只听中介一句"肯定能上"。
三、钱和手续：谈价、贷款、过户（4 项）
- ⑨ 满不满二、满不满五、是不是唯一住房。这三个条件直接决定增值税和个人所得税要不要交、交多少。同一套 80 万的房子，条件不同，税费可能差好几万。可以先到 二手房税费计算器 估一下，谈价时心里才有底。
- ⑩ 自己的贷款资质够不够。征信、收入证明、首付来源，最好在交定金前让银行或经纪人做个预审；批不下来又已交定金，是最常见的纠纷。
- ⑪ 资金监管和过户顺序。优先走资金监管：钱进监管账户，过户完成才划给卖方。不要"先付全款、慢慢过户"。
- ⑫ 合同里的三件事：户口迁出时间、交房时间、违约条款。户口不迁走会影响孩子入学，写清迁出日期和逾期违约金；交房时间要和水电物业结清节点对齐。
四、这些去哪查
| 要查的事 | 去哪查 |
|---|---|
| 产权、抵押、查封、共有情况 | 不动产登记中心查档（产权人可查，部分信息需产权人配合） |
| 物业费、水电费欠费 | 小区物业、供水供电公司 |
| 供暖费欠费 | 供暖公司营业厅/客服 |
| 户口是否占用 | 房屋所在地派出所（能否查询、如何查询以窗口答复为准） |
| 学区学位是否占用 | 所在区教育部门当年招生政策 + 学校 |
五、小结
顺序建议：看房满意 → 查产权和欠费 → 算清税费 → 贷款预审 → 交定金签合同（写清户口、交房、违约） → 资金监管 → 过户 → 交房结清。这 12 项里，任何一项含糊，都值得多跑一趟再签字。
来源：本文结合洛阳二手房交易常见办事流程与本站整理；涉及税费、贷款、学区、户口的具体口径，以税务、不动产登记、银行、教育部门及派出所窗口答复为准。